Перевод жилое помещение в нежилое – все нюансы процедуры и полезные советы

Вы приобрели или являетесь владельцем жилого помещения, но хотите заняться бизнесом? Вам необходимо изменить назначение помещения – перевести его из статуса жилого в нежилое. Процесс этот хлопотный и долгий, ведь придется столкнуться не только с бюрократами, но и с массой законов, которые необходимо соблюдать. Но не стоит пугаться – мы готовы вам помочь и поэтапно рассказать, как выполнить эту процедуру.

Информирован – значит вооружен

Вы приняли решение и готовы собирать документы о переводе своего помещения в нежилое? Не спешите! Как показывает практика, нужно подстраховаться и узнать, что вас может ожидать. Для этого рекомендуем обратиться к любому независимому эксперту, который даст оценку, насколько реально осуществить такую процедуру. Думаете, что это лишняя трата времени и денег – ошибаетесь. Если вы «запустите» процесс, а потом придется все переделывать – выйдет намного дороже.

Итак, специалист подскажет: нужно ли сооружать пандус, чтобы обеспечить подход к помещению или строить дополнительный вход и другие сооружения. Разъяснит, что мнение соседей очень важно – всего один человек, не согласный с открытием бара, например, или магазинчика может «сломать» все ваши планы. В некоторых помещениях не допускается оборудовать парикмахерские и т.д.

Немного о законе

Основные моменты перевода жилого помещения в нежилое регулирует Жилищный Кодекс РФ. В каких случаях законодатель запрещает выполнять такие действия:

• Без отдельного входа в помещение. То есть вам придется сделать входную группу (подъездом пользоваться нельзя). Нет такой возможности – в процедуре будет отказано.
• Если помещение используется для постоянного проживания.
• Помещение обременено или на него претендуют третьи лица.

Обратите внимание, что перевести в нежилое помещение квартиру в многоквартирном доме можно только на первом этаже! Другой вариант – если переводимое помещение находится непосредственно над нежилой площадью (например, на 1 этаже уже есть один магазин).

Если вы живете в социальном (по найму) доме – процедура запрещена (ФЗ № 217-Ф3 от 21.07.2014г).

Подготавливаем пакет документов

Чтобы начать процедуру, вам нужно собрать все необходимые бумаги и подать их в орган местного самоуправления или через многофункциональный центр. Кодекс указывает перечень документов:

• Заявление о переводе жилого помещения в нежилое.
• Документ, подтверждающий ваше право на помещение (оригинал или копия, заверенная у нотариуса).
• План помещения с техническим описанием характеристик, технический паспорт.
• Поэтажный план всего дома.
• Проект реконструкции, перестройки, перепланировки помещения.
• Согласие соседей на изменение статуса квартиры.

Важный момент: ст. 23 ЖК РФ ч.2 разъясняет: вы не обязаны представлять технический паспорт и поэтажный план, если право на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре!

Вам обязаны выдать справку, что документы приняты в обработку (с перечнем бумаг).

Положительный или отрицательный ответ должен быть выдан не позднее 45 дней с момента подачи.

Совет: интересуйтесь, как продвигаются дела. Очень часто решение уже принято, (например, отказ) а вам просто не сообщают.

Да и уточнить недочеты проще в процессе, нежели потом начинать все заново. Как только вы получили официальное уведомление о принятие решения (отказ или одобрение) – орган самоуправление обязан изменить статус помещения в течение 3 дней! Одновременно они обязаны оповестить о своем решение владельцев квартир, которые примыкают к вашему помещению (уже нежилому). ФЗ от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ.

Начинаем перепланировку

Если вам не требуется ничего менять в квартире – перевод считается оконченным. Но если вы планируете обустроить его на свой лад – официальная бумага от органов местного самоуправления является законным основанием (но только те работы, которые вы раньше указали в проекте). Проводите работы, а далее будет назначена специальная комиссия. Она проверит помещение на соответствие всем требованиям и выдаст акт приемочной комиссии, который подтвердит завершение перевода помещения из жилого в нежилое.

Данный документ будет направлен на рассмотрение в орган, который отвечает за учет объектов недвижимости (ФЗ № 221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости).

Документ на руках – вас можно поздравить с окончание процедуры! Теперь вы можете его эксплуатировать, при этом от вас потребуют соблюдения всех норм, предъявленных к нежилым помещениям: санитарные, пожарные и т.д.

Какие проблемы могут возникнуть?

Как видите, законодатель дает четкие рекомендации, как происходит процедура. Но вот на практике появляется множество препятствий.

Во-первых, рекомендуем обратиться к юристу для проверки ваших бумаг на соответствии закону, иначе вам могут многократно их возвращать, даже не объясняя причин.

Во-вторых: получите согласие соседей заранее, чтобы в «разгар» событий не оказаться у разбитого корыта.

В-третьих: огромной проблемой является комиссия, которая принимает объект. Затягиваются выезды в помещение, находится масса недочетов, нарушений и т.д. Ну, здесь вам придется решать ситуацию двумя способами: либо вызывать независимого эксперта, который даст заключение, что у вас все выполнено согласно с требованиями, либо решать вопрос «самостоятельно».

Еще один совет: если вы делаете перепланировку, не экономьте на строителях! С лицензированной бригады можно потребовать гарантию соответствия предъявляемых требований!

Будьте внимательны и упорны и у вас обязательно все получится. Насчет затрат: трудно определить сумму. Придется платить за проект, за составление документов (услуги юриста, нотариуса, представительские расходы), строителям, за устранение «недочетов».