Как продать комнату в коммунальной квартире: порядок действий и документы

Коммунальная квартира чаще всего выступает для граждан местом временного проживания. В связи с этим рано или поздно, любой владелец комнаты в этом совместном жилье решит продать свою собственность и переехать в отдельную квартиру. Однако на деле реализация такого объекта недвижимости может оказаться несколько затруднительным, но вполне осуществимым мероприятием.

Порядок действий при продаже комнаты

Согласно жилищному законодательству России, коммунальная квартира являет собой место совместного проживания нескольких семей, каждая из которых владеет одной или несколькими отдельными комнатами, в то время как места общего пользования принадлежат им совместно. Несмотря на то, что у каждого жильца имеется отдельный документ, подтверждающий право его собственности на конкретную комнату, продать её будет возможно только с учетом интересов всех соседей.

В юридической практике существует понятие преимущественного права. Им обладают собственники остальных комнат данной коммунальной квартиры. Иными словами, прежде чем выставлять свою недвижимость в открытую продажу (можно и без риэлтора), жильцу придется предложить её своим соседям.

В целом порядок действий по продаже части коммунальной квартиры выглядит следующим образом:

Установление собственников комнат

Гражданин, желающий продать данный объект недвижимости, выясняет, кто именно является собственником остальных помещений коммунальной квартиры, поскольку часть комнат могут заселять квартиранты и дальние родственники, а некоторые из них и вовсе могут простаивать.

Для получения достоверной информации потребуется посетить Росреестр, где:

• Заполнить заявление на получение сведений о собственниках комнат;
• Оплатить причитающуюся пошлину;
• Получить необходимые сведения в письменном виде.

Вся эта операция может занять порядка 5-ти дней. Тем не менее, в этом случае можно будет спокойно двигаться дальше, не предполагая, что в момент заключения сделки появятся третьи лица, способные ей помешать.

Рассылка заказных писем

Самый удобный способ уведомления соседей – рассылка им заказных писем. В таком послании необходимо будет изложить свое решение о продаже комнаты, указать её стоимость и сообщить о возможности заявления о её покупке в течение месяца.

При оформлении писем на почте оформляется документ с полной описью отправленных посланий, на котором проставляется дата и печать. Стоит отметить, что выделяют три категории собственников иных помещений коммунальной квартиры:

• Дееспособные физические лица, находящиеся в совершеннолетнем возрасте;
• Государственные или муниципальные органы, в случае, если часть комнат не была приватизирована;
• Несовершеннолетние граждане.

В последнем случае уведомление следует отправлять в органы опеки по месту жительства, которые и дают продавцу свой ответ. Свое преимущественное право на приобретение выставленной на продажу комнаты соседи могут реализовать в течение 1 месяца. Если этого не произошло, то можно смело приступать к открытой продаже квартиры.

Поиск покупателя и оформление сделки

После того, как покупатель комнаты найден, можно приступать к оформлению сделки. Для этого потребуется собрать стандартный пакет документов и подписать договор купли-продажи.

При этом важно учесть одну деталь: если новый жилец создаст в квартире невозможные для его соседей условия жизни, то они будут вправе обратиться в суд с целью признать сделку недействительной. Посему к вопросу выбора покупателя следует подойти крайне серьезно. В частности, российское законодательство, касающееся вопросов коммунального заселения, запрещает продавать квартиры лицам с некоторыми видами тяжелых заболеваний.

Какие документы потребуются для оформления сделки?

Пакет бумаг, который потребуется заранее приготовить собственнику комнаты в коммунальной квартире, достаточно внушителен. Он включает:

• Личный документ собственника с фотографией (желательно паспорт);
• Справку о том, что все жильцы из продаваемой комнаты выписаны;
• Копии заказных писем, разосланных собственникам иных помещений квартиры, а также документ с почты, свидетельствующий о том, что рассылка была совершена;
• Документ, подтверждающий собственность продавца на данную комнату;
• Выписку и экспликацию из БТИ;
• Кадастровый план всей квартиры.

В некоторых источниках указана необходимость собрать письменные согласия с соседей на продажу комнаты. На практике же дело чаще ограничивается рассылкой уведомлений.

Нюансы продажи комнаты в коммуналке

Больше всего проблем возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире на первом этапе: когда осуществляется уведомление иных владельцев. Здесь возможны следующие сложные ситуации:

Сосед умер, а его наследники не вступили в наследство

Ожидать пока наследники объявят о себе — нецелесообразно. Для продавца самым удобным способом будет обратиться с иском в суд о признании комнаты бесхозным имуществом. В ходе судебного разбирательства правопреемники обязательно будут установлены, в противном же случае комната перейдет на баланс местных властей. Проблема будет решена.

Иные собственники отказываются принимать заказные письма

Собственники иных помещений квартиры могут помешать процессу продажи. Например, отказаться принять присланное им уведомление. Письмо вернется обратно, но на нем будет стоять гриф «отказ от получения», это будет свидетельствовать о том, что лицо все-таки уведомлено.

Соседи игнорируют уведомления

По сути, получив уведомление о преимущественном праве покупке, но не желая его использовать, любой собственник соседней комнаты должен оформить письменный отказ и отослать его продавцу. Однако происходит это далеко не всегда. Если у продавца нет  возможности ожидать ответа целый месяц, то можно пойти обходным путем: получить у покупателя деньги и оформить не договор купли-продажи, а договор дарения. В большинстве случае подобная практика позволяет избежать затягивания сделки.[divider]

Таким образом, продажа своей комнаты в коммунальной квартире – мероприятие непростое, но осуществимое. Если сразу выполнять все предписанные законом требования и учесть все скрытые нюансы, можно осуществить эту процедуру оперативно и без особых усилий. Главное в этом вопросе – не забыть учесть интересы собственников иных помещений квартиры.